Boliger i funksjonstømte bygg i distriktene

Place development

Sep 29

Kan tomme bygg få nytt liv som boliger? Et funksjonstømt bygg er et formålsbygg, som ikke lenger tjener sin funksjon, og som står tomt eller er underbrukt. I tettsteder og småkommuner over hele landet står det en rekke bygninger som i dag har et uutnyttet potensial. Vi har utforsket muligheter og hindringer gjennom seks arkitektoniske mulighetsstudier i tett samarbeid med kommunene.

Prosjekt i samarbeid med Sol-Is arkitekter 2023–2025, og er delfinansiert av Husbanken. Vi arrangerer et seminar høsten 2025. Les mer om seminaret her.

Illustrasjon: Vigsnæs + Kosberg ++ Arkitekter

Å ta i bruk tomme bygg og gi dem nytt liv har mange fordeler i tillegg til bærekraftsperspektivet ved å ta vare på det man har. Mange bygg som har mistet sin funksjon er plassert der vi helst vil ha nye boliger: nær sentrum, nær kommunale og private tjenester og kollektiv transport og annen infrastruktur. Hvorfor ikke se om bygget egner seg til å løse lokale boligbehov fremfor å bygge ut nye boligfelter på natur- eller jordbruksareal?

Ofte er det risiko og ukjente faktorer ved økonomien i rehabilitering som gjør at valget faller på å rive og bygge nytt. Vi har først gjort en kartlegging av tomme eller underbrukte bygninger over hele landet for å se på typiske bygningstyper som står ubrukte i småbyer, tettsteder og distrikter, som for eksempel stasjonsbygninger, skoler, meierier eller andre industribygg.

Vi har så samarbeidet med seks kommuner og eiere av bygg, om konkrete mulighetsstudier. Vi har valgt kommuner med et boligbehov, og en bygning med særlig potensial som også har overføringsverdi til andre kommuner. De tre første byggene var offentlig eide, tidligere institusjonsbygg i samarbeid med Innlandet fylkeskommune. For de siste tre byggene startet vi med behov og målgrupper. Vi har utforsket potensialet i bygningene med tanke på hvilke boligbehov som kan løses, og hvor langt man kan gå med tilpasningen til aktuelle målgrupper.

Det er også bygningsmessige utfordringer med å tilpasse alt til boligformål, og deler av arealene er kanskje bedre egnet til fellesfunksjoner eller næring. Vi har derfor sett på supplerende tilbud i arealer som egner seg bedre til næring eller tjenester, og spesielt delingsløsninger og innovative boformer.

Vi viser til konkrete arkitektoniske løsninger og har arbeidet kreativt med innhold og stedsøkonomi. Vi har sett på utfordringer og det økonomiske bildet på stedet. Vår hypotese er at multifunksjonelle bygninger med næring, samfunnsfunksjon, fellesfunksjoner og bolig i et “mikrourbant” prosjekt, bedre kan bidra til levedyktige og realiserbare boligprosjekter i distriktene.

Vi har også med et drøftingskapittel med grunnleggende analyser av risiko og vanlige fallgruver, flere eksempler på boligtransformasjon, og intervjuer med erfarne fagfolk fra ulike sider av bordet.

Forslag til endringer og incentiver på et strukturelt nivå, som kan bedre vilkårene for at offentlige og private tar i bruk flere tomme bygg til bolig.

Støtte til tidlig fase prosjektering. Transformasjon er kostbart i tidlig fase, og et tilskudd ville hjulpet flere prosjekter i gang.
Kunnskapsdeling av «godt nok» løsninger. Vi trenger gode forbilder og eksempler, også fra bygg av nyere dato.
Rehab-prosess i kommunal saksbehandling. Transformasjonsprosjekter har ofte ikke mulighet til å ha alt klart før man har begynt med rivingen. Noe prosjektering må skje som følge av det man finne underveis, og prosessen burde tilpasses til dette.
Profesjonell byggherre med samfunnsoppdrag. Alle små kommuner skal ikke behøve å sitte på spisskompetansen som byggherre i kompliserte transformasjonsprosjekter.
Husbanklån til rehabilitering. Mulighet for lån fra Husbanken uten særkrav ut over at det inneholder boligformål og følger teknisk forskrift.
Økonomiske incentiver for boligtransformasjon. Midlertidig ordning med MVA kompensasjon i prosjekter, inntil bransjen har tilpasset seg og økonomisk byrde ved rehabilitering sammenlignet med nybygg er mindre. Ikke kreve dokumentavgift for andelsboliger, likebehandle nye boenheter som ved nybygg.

Differensierte tilskuddsordninger til eldre. Lån er ikke nok. Tilskudd til boliger for eldre lengre ned på omsorgstrappen.